央行联合银监会发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,对行业的支持力度超出预期,对基本面会产生实质影响。
    评论。
    《通知》中有三点内容超出预期:
    一、首套房贷款利率下限为基准利率的0.7倍。之前房贷利率普遍实行基准利率,部分购房者最低可享受95折水平,市场认为国家会对首套房标准有所放松,但普遍没有对贷款利率折扣有如此高的预期。目前房贷利率为6.55%,打七折后为4.585%,以贷款额200万元的20年期等额本息方式计算,月供由之前的14970元降至12745元,幅度为14.9%。
    二、首套房贷认定标准大幅放松。对拥有1套住房并已结清相应房贷的家庭,再次购买住房按照首套房贷政策。之前市场预期即使结清房贷也必须卖掉现有住房才可享受首套房贷政策,这会大大降低购房门槛,因为之前政策规定,已经拥有1套住房,即使结清贷款也按照二套房贷政策,即首付需要支付60-70%,利率为基准利率的1.1至1.2倍,从首付比例角度,相当于房价降低了50%至57%,月供降低了4.97%和9.6%。
    三、投资性购房者也在鼓励范围。对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,再次购房可由金融机构自行确定贷款政策。之前政策规定对于已经有过两次贷款记录的购房者停止发放贷款,新政策则为拥有多套房贷款提供了出口。一般拥有2套以上住房家庭的再次购房可能会包括投资购房,说明为刺激行业回暖,政府已经并不刻意区别具体购房者的属性。
    行业基本面可能改变。本次出台政策力度超出预期,具体手段也是通过加大金融杠杆这种较为有效的方法,未来成交量会筑底回升,另外,国家强有力的政策表明了其对地产的态度,即国家需要促进地产的回暖来对冲整体经济下滑,如果本次政策达不到预期效果,未来还会有其他后续措施,政府的态度也会改变之前购房者对房价下跌的悲观预期,帮助成交回暖。
    投资和新开工会滞后改善。一般销售的好转会带动新开工和投资的改善,但会存在6至9个月的滞后期,我们认为本次政策对成交有一定帮助,虽然短期新开工不会立即改善,但预期会有好转。而房价也会存在一定反弹压力,行业长期供求关系没有逆转,成交筑底回升后,明年二季度开始房价也会再次出现反弹压力,行业存在的问题将被延后。
    投资策略地产板块的短期估值水平会得到明显提升,尤其是改善类产品比重较高的公司会更受益,重点公司推荐京投银泰、招商地产、北京城建、万科、中南建设、金科股份、阳光城、华夏幸福。